鹏欣家纺许丰伟谈商业地产

  产业地产在中国还是一个新兴的概念，常人的印象大致是类似于开发区、经济园区的产业集聚区的概念，您理解的产业地产是一个什么样的概念？

【许丰伟】：地产从行业归属上说属于现代服务业，发达国家已通过市场机制的调整与重组，将地产清晰的分为住宅、商业、写字楼、工业地产（即产业地产）四强并列，我国地产市场还处于兼并、重组期，我们所说的产业地产是指：以地产为载体，以实现财富的持续增值为目标，以工商业地产、农业观光地产和经济园区地产为开发对象，整合自然资源和社会资源，综合开发，集约化经营的新兴产业形态，因其在房地产资本市场和地产运营模式方面与纯粹消费型地产明显不同，所以称为“产业地产”。

  发达国家的产业地产作为重要板块，其体量、规模与增量上比其它三类地产都更大，发展趋势更强。其特点在与经济发展挂钩、与金融资本挂钩，它已经成为地产投资开发的一大类别，并形成了从规划到上市的完整操作链条。

  产业地产体的几个主要特点是：

  首先，实现资源价值最大化。出发点是将地产资源与其它资源整合,把土地开发升华为区域经济增长极。

  其次，产业地产因为集聚对象是专门的行业性客户为主，因此为其配套的物业服务也需要更具有行业化、专业性，要更注意特殊客户群的需求，为所集聚的产业客户提供菜单式定制化服务。

  再次，以地产为载体，以产业集聚为内核，这类地产能为无论是投资者还是入驻者带来双重收益，其一，对于行业入驻者来说，产业集聚将带来资源倍增效益，会为专业客户群带来更多的商机与信息，更快地拓展市场，更快地提升企业的能级；其二，对于投资者来说，由产业集聚带来的区域人流、物流、信息流，以及在此基础上衍生而来的城市基本服务业、现代服务业的繁荣，必然触发区域地产的资本增值，产业地产物业拥有者甚至会在房地产资本市场上实现增值。产业地产将成为区域经济的引擎，促进区域价值呈机械式增值。产业地产的规模与体量，会成为区域及城市地标与产业支柱，会形成整体强大的社会效益和经济效益。

  最后，产业地产具有超越地理空间的聚集与辐射功能。产业地产与传统地产开发的最大区别在于，它可以既可以充分利用好地段所形成的自然辐射，也可以超脱地段的局限性，它更注重于在区位优势的基础之上，通过资源的集聚与整合，借助于专门配套产业的公共服务平台的搭建和城市的其它资源优势，依托经济能量，开发出新的地产衍生服务功能，促进城市的繁荣和升级。

  中国目前工业地产、产业地产方兴未艾，市场代表性的项目就是各类产业园、开发区、科技园，这类地产由于通过低土地成本形成的产业集聚与国家税收等政策给赋，能较快速地形成产业集群、产业集成，达到产业规模与发展的倍速增长效益，可以提升产业能级，因此是国家扶持的方向。

  【宋妍妍】上海国际家纺园作为一个产业地产的范例，在上海的知名度不高，但据了解，在家纺行业内却有很高的知名度，并且创造了一个次级地段办公楼宇在建筑物未出地面就实现预售率高达60%，均价高于同区域一级板块市场价的奇迹，鹏欣是如何创造出这种热销的局面的？

  【许丰伟】：差异化与稀缺性是市场永恒的追逐热点。家纺产业园在开盘前能打开这一较好的局面，主要依托天、地、人、势四方面的原因，首先是杨浦区政府的大力支持，家纺产业园是杨浦区的一业特强项目，是杨浦区历来具有的竞争优势产业，我们的任务是在此传统优势产业基础上打造现代家纺服务业，整体提升家纺产业的能级，建设基于上海国际化大都市产业背景之上的现代家纺服务业，促进家纺产业时尚化、国际化；拓展家纺贸易市场的全球化、电子化；打造中国家纺行业的第五大道，比肩纽约第五大道。

  第二方面是鹏欣集团决策领导设计市场稀缺产品的独特市场定位。上海有高科园、软件园、创意产业园、文化产业园和各类总部基地，各自有各自的定位，我们的家纺产业园是上海独一无二的，说它独一无二，主要指两方面的定位差异，其一，它不同于七浦路、轻纺城等专业市场——主要以单纯的中低端产品的商铺集聚为主，我们的家纺园集聚的是家纺行业中的品牌企业，是家纺知名品牌的集聚；其二，它不同于另外一种以跨国采购为主型的商城集聚，我们的家纺园是集跨国采购、国内外技术设备与行业设计交流、产品研发交流、行业高端人才培训与交流、并配置有纺织品打样检测平台、知识产权保护平台、家纺电子商务平台、家纺旅游平台、仓储物流平台等组成的行业公共服务平台，是为行业提升全方位服务的家纺服务园区。

  第三方面，源于我们将虚拟概念实做，先行兑现产业集聚服务功能的务实态度。大家都知道做园区通常造房子容易，做公共服务平台难，难在需要投入的精力、财力、人力多，而回报的时期长，所以许多园区的服务平台都流于规划，兑现的较少。而我们园区自2004年下半年度“国际家纺中心”奠基以来，在楼宇还在挖地基阶段就先行启动了公共服务平台的系列活动，包括：

  2005年，组织承办在杨浦区举行的“2005年100多家欧美纺织服装专业买家上海采购之旅”活动；联合意大利瓦雷泽商会、意大利纺织中心在园区举办“中意纺织品跨国采购会”，并与之签订了长期合作协议。冠名协办“2005年中国国际家纺设计大赛”和颁奖晚会，并把晚会打造成中国家纺的“奥斯卡”；出资与上海家纺行业协会编写《家纺营销知识》；出资与上海福卡经济预测研究所、中国纺织信息中心合作编写《家纺产业信息分析报告》，向家纺企业发放产业信息报告，这些专业报告都得到了行业协会和家纺企业的认可，有效促进了长三角地区家纺企业利用信息调整产品结构，开拓新兴市场，改造产品工艺的进程。

  2006年，与上海知识产权园结盟，成为知识产权保护战略联盟单位；设立上海市纺织纤维质量检验站园区分站，向所有入驻企业提供棉、麻、毛、茧丝、化纤维及其制品、絮棉制品、服装产品的检验、检测。举办“2006鹏欣家纺名企与院校巅峰论坛及院校作品展”为园区及国内家纺知名企业和中国十大设计院校提供了一个设计交流与人才交流的平台。组团中国家纺企业出境参加2006年度国际家纺会展及欧洲纺织基地、设计事务所、商会的考察，促进国内家纺企业的交流与发展。先后在园区及松江大学城高校联合，一年举办了2次家纺行业人才招聘会，为企业与院校人才交流搭建了桥梁，为解决地区就业作出贡献。