2013 商业地产的十大关注

编者按：2012年对于商业地产来说注定是极不平凡的一年，众房企开始围剿商业地产，商业地产成为投资热点。在此时间节点上，中购联深度剖析了2013年商业地产最新风向和趋势，看看在今年商业房地产行业究竟应该关注什么，同时对未来做些许预测，希望能够帮助企业在新一轮周期的起点上，率先抓住未来行业发展的机遇。
　　
　　1关注商业房地产行业规则和发展机制的建立
　　
　　中国商业房地产火热发展持续十年时间，但依然缺乏基本的行业规则和专业的发展机制。例如商业设施规划与城市规划在协同上的严重缺失，专业融资平台尚不健全，重视房地产开发性收益而忽视商业经营性收益，延续粗犷式规模扩张的增长方式，以致存量商业房地产和增量商业房地产都将面对巨大的招商、生存和发展压力，急须行业规则和发展机制的建立和完善。
　　
　　2强调开发规模与强调商业品质两条不同路线的企业将展开博弈并出现一定分化
　　
　　中国商业房地产行业在项目平均品质和运营能力方面存在较大差距，项目发展水平参差不齐，产品结构的不合理造成商业项目难以充分满足市场真正需求，进而导致开发商招商难和零售商选址难在矛盾中并存。强调开发规模与强调商业品质两条路线的选择和博弈，将使中国商业房地产商出现一定程度的分化。
　　
　　3关注租售结合模式推动下的综合体开发热潮
　　
　　中国商业房地产融资渠道的狭窄直接导致了整个市场的不规范性，也使专业化的商业房地产项目运作面临严峻挑战。具有中国特色的商业房地产租售结合模式将继续主导和横行市场，而围绕租售结合的产品创新、规划创新、管理创新将更受关注，具有购物中心和商业街区功能的综合体乃至更大范围的片区综合开发计划将成为租售结合模式下中国商业房地产的重要表现形态。
　　
　　4关注城市商业竞争格局的演变和升级
　　
　　城市商业的竞争已经从2005年之前百货与百货的竞争过渡到2010年购物中心与百货之间的竞争，而2013年开始同城购物中心之间的激烈较量将全面展开。较后入市的购物中心正在对老牌购物中心发起冲击，并对老牌购物中心在创新期的发展提出严峻挑战。中国2012年新开业购物中心的表现可圈可点，众多项目创造超出过往年份购物中心开业首年业绩的优异表现，并荣登2012中购联中国购物中心星秀榜。
　　
　　5关注购物中心零售渠道快速发展推动下的零售细分市场以及新型专业品牌的不断崛起
　　
　　购物中心作为新兴的商业形态和被众多商业服务业品牌关注的零售渠道，正在改变连锁零售商的同业竞争地位，快时尚、餐饮、电影院以及儿童品牌借助购物中心零售渠道的快速崛起和快速发展，与购物中心结成了紧密的渠道伙伴关系。
　　
　　购物中心的定位方向、招商方向以及品牌组合方向即将进入到细分化和主题化阶段，众多商业业种和零售品牌有望在此推动下加大创新力度，逐步确立市场细分路线，从而催生包括集合店在内的新型专业品牌的不断崛起。
　　
　　6关注顺应消费特点变化的折扣店和奥特莱斯发展
　　
　　中国消费特点正在出现明显变化，消费者在追求品牌、品质的同时，追求更低的价格和更佳的服务，有力推动着折扣店和奥特莱斯在中国的进一步发展。
　　
　　7关注中国商业房地产开发核心驱动力的转变
　　
　　经济增速的减缓直接影响到零售商的业绩表现（经营利润和开店节奏）。中国商业房地产持续十年的核心驱动力将从城镇化转向消费力，造成商业房地产投资热点的回归。受此影响并加之三四线城市存量购物中心市场表现的巨大差异，商业房地产的投资热点有望向一二线城市的新兴城区转移，其核心驱动力在于这些城市具有较为旺盛的消费能力。
　　
　　8关注电商发展对购物中心等实体商业优化和改良的影响
　　
　　电商在2012年的火热发展，不仅活跃了消费市场，也直接影响到商业房地产开发商的投资心态，为商业房地产投资热潮间接起到降温作用。面对电商压力，包括购物中心在内的众多实体商业向体验式商业的转型变为紧迫的现实，在消费者还不会轻易为体验式商业埋单的背景下，对尚处概念化的体验式商业模式提出现实要求，有利于实体商业盈利模式的优化和改良，促进实体商业体验化愿景的深化和落地。
　　
　　9关注商业房地产从地产开发到商业运营再到资产管理的跨越
　　
　　发展模式的多样化和专业水平的差异化决定了中国商业房地产商处于不同的发展阶段和发展状态，从地产开发思维转变为商业运营主导思维推动了商业项目品质的逐步提升；而从商业运营上升到资产管理的高度更将使商业房地产的金融属性和金融功能得到全面体现，促进中国优秀商业资产管理公司诞生和涌现。
　　
　　10关注社区型购物中心的飞跃式发展
　　
　　出于商业房地产开发商战略性布局和城市商业多中心发展的现实需要，中国购物中心经历了起步阶段的超区域和都市中心区购物中心的迅速成长；在成长阶段，随着城市商业副中心规划的逐步推行，区域型购物中心得到稳步增长；在发展阶段城市商业布局日趋完善和竞争格局双重因素的影响和推动下，社区型购物中心将被更多房地产开发商所关注。特别需要关注的是，城市交通设施的改善以及生活区的外扩将促使生活性社区型购物中心迅速崛起和飞跃式发展；而城市更新和城市改造计划的推出，有望使商务性社区型购物中心成为城市商务区重要的商业服务业配套设施。