购物中心五大变革趋势 全渠道是未来

　　资金流的闭环技术早已不是障碍，飞快发展的物流技术已为全渠道购物中心提供了很好的线下基础。当商品流随着技术成熟回流合一时，全渠道购物中心看起来已经距离我们不远了，尽管这个过程必然伴随着艰辛。
　　

　　过去十年，线下购物中心增长速度在23%左右，远大于零售商的开店速度。同时，以天猫、京东、当当等为代表的购物网站以近100%的增速崛起，并从自购联营模式向平台式结构发展，这些趋势都意味着全渠道购物中心新时代的到来。
　　
　　因此，我们可以大胆地预判，未来的5-10年线下线上的购物中心将融为一体，成为未来消费的主流渠道，代表了购买力、消费者行为以及品类趋优选择的变化和趋势，最终创造的价值将占据社会消费品零售总额的70%-80%。
　　
　　那么购物中心将会发生哪些变革性的转变？九州远景经多年零售商业咨询经验和洞察归纳出五大变革趋势。
　　
　　趋势一，购物中心的功能将从单纯的购物向平台和场所化转变，进而影响购物中心盈利模式的改变。线上购物中心目前核心的盈利点包括管理费、销售分成和广告机搜索介质收费三个方面。反观线下购物中心，虽然目前从纯租金模式向扣点提成模式的转变已经日趋明显，但租金收益仍是其核心收入来源。但是线上第三部分的盈利点在线下尚未完全形成。
　　
　　趋势二，线下购物中心的资产属性日趋凸显，交易将趋于活跃，大资管时代呼之欲出。与国外不同，中国的不动产是以开发商持有为主。开发商的开发模式以银行贷款为主。随着近年宏观金融政策的调整，开发商资金成本越来越高，资金链越来越紧张。传统的“现金流滚资产”模式受到挑战，持有物业自身的流动性开始成为一个关键指标，所以资产交易在未来3-5年将会有大规模增长。
　　
　　趋势三，购物中心的管理将回归本源，追求投资回报率，实现购物中心价值最大化，运营及投资组合优化成为管理要点。当“现金流滚资产”的模式遇到更大挑战时，资产流动性显得日趋重要，而大规模资产交易时代的到来会使资产价格趋于理性回归，资产交易价格将慢慢回归到资产价值层面，也就是说资产价格将去掉水分回到EBITDA回报率这个中心点上。EBIDTA回报率与投资有直接的关系。购物中心管理回归本源也意味着购物中心的投资趋于理性。
　　
　　趋势四，购物中心智能化发展的潮流几乎无法避免，将成为购物中心新一轮竞争的有利武器。随着类似Ibeacon物联网传感器技术的使用方面可以增加消费者的店内购物体验，增加消费者在购物中心的购买转换率，另外也可以通过传感器技术使能耗大幅度下降。开放式软件平台的投入使用将改变购物中心局域网的结构，以基于移动互联网开放式平台的软件将可以和微信、微博、App、Web连接成一个整体，大数据的应用将成为现实。结合软硬件投入，购物中心的全渠道零售管理逐渐从梦想成为可能。
　　
　　趋势五，全渠道的购物中心才是未来。随着智能化的发展，信息流可以成为闭环。资金流的闭环技术早已不是障碍，那么这几年飞快发展物流技术也为全渠道购物中心发展提供了很好的线下基础。当商品流随着技术的成熟回流合一时，全渠道购物中心看起来已经距离我们不远了，尽管这个过程必然伴随着艰辛。但我们可以预见的是购物中心全渠道模式的竞争已经拉开序幕，未来我们也许可以说：“我们并不在乎线上或线下的销售额是增了还是减了，而是在全渠道上我们到底是增了还是减了。”