触角伸向全球的商业地产

　　当一个行业里的企业家遇上行业研究员，就是理论与实践相结合的最好印证。一位是产业园的职业经理人——上海国际家纺产业园总经理许丰伟；另一位是房地产研究专家——上海市人民政府参事、上海社科院教授、博士生导师张泓铭。让我们来聆听一场来自上海商业地产界的高端对话。他们将从运营实践到经济规律的不同层面为业内外人士答疑解惑，指明方向。 

　　《家纺时代》：张教授是城市规划与房地产发展研究的专家，请您谈谈主题型都市产业园在商业地产中的发展历程以及重要意义？

　　张泓铭：都市主题产业园区将成为城市和房地产开发新贵。都市产业园区走过了两个发展阶段，90年代主要混杂型产业园区阶段，发展的背景是产业结构调整带来的厂房空置、为了“废物利用”，将闲置资源出租，虽然为发展地区经济作出了贡献但其先天的缺乏规划使之难以长成“参天大树”，缺点是临时性、非专业、非链接、粗糙、成长性差，现在面临的现状一是升级，二是消失。有些可以脱胎换骨，浴火重生，有的则是必然走向没落直至偃旗息鼓。第一代产业园的先天不足呼吁第二代产业园的诞生，主题式产业园区作为第二阶段的园区应运而生。

　　都市主题产业园区建设对于促成产业链条的形成，有着重要意义。简单说包含四个有利：有利于城市产业结构向轻型方向调整；有利于节约使用土地资源；有利于产业集成和提高效率；有利于城市经济繁荣和景观塑造。上海要打造“四个中心”：经济、金融、贸易和航运四个中心是未来上海的标志。上海在加快建设“四个中心”和现代化国际大都市的进程中，积极推动三二一产业共同发展，在加快服务业发展中推进结构调整，形成服务经济为主的产业结构，都市型新型主题产业园应时而生，围绕同一个主题，促成产业链条的形成，从而在各个环节提升整体的竞争力，是今后上海乃至全国大城市政府重点支持项目。

　　形成了一个主题园区，比如是专门从事建筑设计的园区，那么此时，园区就好像是一个总的“集团”，而入住的中小企业就是“子公司”，在面对一些大项目的时候，这些“子公司”作为个体不能独立完成所有的设计工作，那么就由园区出面，接下这个项目，然后合理地安排“子公司”各有专攻。
上海国际家纺产业园就是一个很好的典型，这里集结着的不仅是上海百年纺织业的精粹，还承载着上海纺织业的复兴与光大之任，政府对之寄予的期望与给予的政策都是相当优越，而作为“东方桥头堡”，上海更应秉承“海纳百川、追求卓越、开明睿智、大气谦和”的城市精神与“四个中心”的地位，要为中国家纺企业的发展提供发展的平台，更好地服务长三角、服务长江流域、服务全国。

　　《家纺时代》：请许总谈谈“上海国际家用纺织品产业园”在贯彻“新型都市主题型产业园”建设方面的新举措。
许丰伟：我们的远景目标是打造中国家纺的第五大道，已经有一批优秀家纺企业入住，为了顺应整体家居的发展趋势，我们在原来家纺的基础上延伸引进了家饰产品，是我们的发展战略与时俱进的调整。我们尤其注重在国际化发展方面打造上海的新型都市产业园的核心竞争力，在二期开盘后，整个项目已经开始全面启动，下一阶段，我们将有四方面的实质性举措。

　　一、在世界贸易之都建立窗口，建立国际化展贸平台。在美国纽约、加拿大的魁北克省蒙特利尔、中东的迪拜设立分公司和展示窗口，现在有些已经进入商务考察阶段。我们不仅是将国外资源引进来，还要带领大家走出去，在全球落地生根。比之单个企业在国外设立据点、单打独斗，企业的资金消耗大，抱团出击的发展前景将宽广得多。

　　二、远程视频采购系统即将启用，鹏欣集团耗资数亿，凭借雄厚的资金实力与远见卓识，历时10年独家研发的新型“核心”武器已经全面调试，全新概念的即时视频设备，超清晰的影像品质，将真正实现网络的管理、采购，具有划时代的意义，将改变当代贸易的模式。新型都市主题产业园没有生产基地，但生产现场俱在掌控中，采购商可以坐在大上海舒适的视频端口观看生产流程，挑选产品直至下定单。

　　三、全力打造新锐原创设计大赛品牌，建设中国家纺设计研发“硅谷”。我们已经成功举办了两次新锐设计大赛，在家纺界已经形成了良好口碑，为企业拔尖更好的人才，促进整个家纺行业的发展。我们将更加投入、更加专注地将新锐设计大赛的品牌打响，今年下半年我们将协同有实力的家饰家纺企业一道走进校园，进行2007新锐原创设计大赛作品巡展及2008新锐原创设计大赛宣传论坛，并且将与国外艺术院校建立联系，组织参赛，提高大赛的含金量，将大赛朝国际化方向发展。也为中国家纺能够真正走向世界引来源头活水。可以想见，从2007年的参观人数和企业老总数量来看，2008将会有怎样的盛况。

　　四、联合胡润，建立中国家纺品牌价值评估体系，中国家纺缺失国际品牌是不争的事实，但是，现在是很多国内的名牌企业已经具有了成为国际品牌的基因，很多国际品牌进入中国市场，往往都是由国内的代理企业生产，试想这之间的差距又有多少。实际上，中国的品牌走向世界就是少了那么一个梯子，除了历史的积淀，就是谁为它正名，否则，就会“养在深闺无人识”。上海国际家用纺织品产业园已经与胡润机构建立了战略合作意向。

　　《家纺时代》：听了许总的计划，张教授的想法如何？请就上海国际家用纺织品产业园的发展前景，谈谈都市主题产业园区成功的基本要素？

　　张泓铭：都市主题产业园区成功的基本要素应该包含下面几个方面：一是主题选择要有历史积累或比较优势，上海杨浦区是中国现代纺织的发源地，属于不可再生的优质历史资源。其二，政府要扮演十分积极的角色，作为杨浦区的“一业特强”产业，政府给予的优惠政策在全市传统行业中是非常突出的。很多入驻的企业已经享受到了在上海国际家用纺织品产业园设立窗口的优惠政策，与在产业园外单独租赁办公房简直不可同日而语。三是投资商要远见卓识敢于投资，从家纺产业园的投资规模（20亿），体量规模（最终建成达33万平方米）、过去三年及现在的一系列运营举措来看，比如组织论坛活动、海外资源对接、举办设计大赛等等，他们是在走长线经营路线，他们是在投资公司的未来，也在投资中国家纺的未来。四是围绕核心功能上下延伸链状集成，从研发设计、展贸销售、产品检测、仓储物流等园区业已形成的十二大平台来看，上海国际家用纺织品产业园已形成了链状集成。现在所要做的就是如何使这根链条更润滑，带动产业园发展的齿轮高速运转，这就要通过管理上的统一性和服务性的完美结合来实现。都市主题产业园区的吸引张力在此次展览会上已经凸显出来，川流不息的业内外人士到展位上咨询已经说明了这一点。

　　上海国际产业园是一个真正将虚拟概念做实的国际化产业园区。尤其听到许总前面提到的一系列国际化举措，我格外高兴。作为将触角伸向全球的商业地产，你们的发展路线不仅对中国家纺行业的发展意义深远，上海国际家纺产业园的成功，也为上海开发新型都市主题产业园区树立了一个榜样。