新店选址最易被忽略的细节

　　2、沈阳：地区核心型城市

　　消费者结构：市区人口400万，目标顾客平均月收入2700元，处于人口膨胀期。目标顾客占人口比率的12%左右。外来流动人口多。

　　商业结构：传统商业比例下降，新兴业态得到快速发展。竞争激烈。商业辐射周边地区。

　　基本成本：人员成本较高，整体投资不足，甚至需要追加。

　　从以上因素我们可以得出以下结果：1、消费整体绝对值较大，但因竞争剧烈相对值一般。2、消费者基数大，可以支撑本百货公司3、投资成本较高。4、未来5年消费者总量会有所增长。5、仍然有新竞争者进场。

　　3、大连：港口型城市

　　消费者结构：市区人口300万，目标顾客平均月收入2700元，处于人口膨胀期。目标顾客占人口比率的13%左右。外来流动人口多。而且有旅游消费。

　　商业结构：传统商业比例下降，新兴业态得到快速发展。竞争激烈。商业辐射周边地区。

　　基本成本：人员成本较高，整体投资不足，甚至需要追加。

　　从以上因素我们可以得出以下结果：1、消费整体绝对值较大，但因竞争剧烈相对值一般。2、消费者基数大，可以支撑本百货公司3、投资成本较高。4、未来5年消费者总量会有所增长。5、仍然有新竞争者进场。

　　综合分析：我们可以看到企业自身是一个定位于中等收入女性的时尚百货公司。在沈阳虽然消费基数大但分流严重。不确定的因素过多无法做其销售总额的预算。也很难做正确的评估。大连的状况和沈阳差不多。因此，我们结论是大庆比较适宜进行连锁店的开发。

　　城市功能区的分类：当我们确定了进入某个城市之后就要对其的地图按功能进行区域划分。一般我们对城市是这样划分的。居住区、工业区、商业区和行政区。下面我简单谈一下：

　　1. 居住区：大量的居民社区，人口密集。但往往有较强的独立性。人口流动较少，顾客的忠实程度比较高。

　　2. 工业区：工厂云集，较多的工作人口，钟摆式生活方式。人口密度小，流动性也不大。顾客有忠实度，但购买意愿小。而商业购买居多。

　　3. 商业区：店铺云集，流动人口大，顾客忠实度小，竞争剧烈。租金高。市场影响力很大。

　　4. 行政区：**机关所在地，送礼和餐饮往往集中在此消费。顾客的忠实程度比较高。

　　5. 学校区：学校云集，有较强的独立性。人口流动较少，顾客的忠实程度比较高。

　　在我们与地产商谈判时，我们首先要确定的就是店铺所在地所属的功能区。之后才去确定是否开店，开什么样的店。这里我们要明确的是不同区域的适合业态是完全不同的。而在很多老城区，功能区是混合在一起的。我们都要按实际情况来区分。我们一般的做法是将不同的功能区用不同的颜色标志出来，然后做综合分析。特别是在物业谈判前期，我们首先就要了解周围的功能区的分布状况。

　　这里我举个案例：某大型连锁超市选中了一个交通便利的商用楼宇。背景如下：

　　社区：以北是个正在建设的大型社区，人口月10000户，2年后可以全部入住。东、西面是个工业区。南面是一个大学。无竞争对手。

　　交通：处于十字路口，有多条公交车经过。

　　物业状况：12000平方米，2层。

　　房租：60万/月

　　在未经选址调查的情况下签约并开店。业态是10000平方米综合超市。

　　经营状况：
　　开业2个月就进入低潮，日均营业额9万左右。发生严重的亏损。

　　分析：

　　1、工业人口过多且都是经过，不会下车购买商品。

　　2、居民区还在发展阶段。

　　3、学生的消费较单一，无法形成规模。

　　4、业态选择有误。

　　解决的方法：经过研究和分析，做了如下整改。将1楼的6000平方米改做建
材超市。以装饰装潢和五金电料为主。2楼变为5000平方米的生鲜加强型超市，以食品和生鲜为主，辅以日用杂品。

　　结果：1楼销售额日均为25万，毛利率25%。

　　2楼销售额为8万，毛利为12%。

　　以上我们可以总结出，选址前的宏观决策的重要作用。